کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر چیست؟ 💡| جرم تقاضای ثبت ملک غیر ⚖️
فهرست عناوین
- 1 🎩 انواع جرم کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر
- 2 1. کلاهبرداری از طریق تقاضای ثبت ملک توسط مالک قبلی
- 3 2. کلاهبرداری به‌وسیله تقاضای ثبت ملک دیگری توسط امین
- 4 3. کلاهبرداری از طریق تقاضای ثبت ملک توسط وارث
- 5 4. کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر با خیانت یا تبانی با شخص ثالث
- 6 🧾 ارکان جرم کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر
- 7 ⚖️ مجازات کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر
در این مقاله قصد داریم به بررسی جرم کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر و نکات مرتبط با آن بپردازیم. کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر، نوعی تحصیل مال با توسل به تقلب و فریب است که در حوزه املاک و مستغلات به شیوه‌های مختلفی از سوی کلاهبرداران انجام می‌شود. در مقاله‌ای با عنوان “انواع کلاهبرداری حین خرید و فروش ملک | راهبردهای آن”، به طور کامل جرم کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر و دیگر از اقدامات کلاهبردارانه در این حوزه را بررسی و تشریح کرده‌ایم. لذا، توصیه می‌کنیم پیش از مطالعه این نوشته، حتماً با انواع روش‌های کلاهبرداری‌های ملکی آشنا شوید.
هدف ما در ملک رامسر این است که با ارائه آموزش‌های ساده، از آسیب‌ها و جرایم این‌چنینی در امان بمانید. در این راستا، علاوه بر توصیف جرم کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر، به مواردی مانند نحوه اثبات، مجازات و ارکان آن نیز اشاره خواهیم کرد.
🎩 انواع جرم کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر
کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر، در اشکال مختلفی قابل تصور است. قانون‌گذار در مواد ۱۰۵، ۱۰۶، ۱۰۷ و ۱۰۸ قانون ثبت اسناد و املاک، چهار نوع از این جرم را توصیف کرده است که عبارت‌اند از:
- کلاهبرداری از راه تقاضای ثبت ملک توسط وارث
- کلاهبرداری به‌واسطه تقاضای ثبت ملک توسط مالک قبلی
- کلاهبرداری به‌وسیله تقاضای ثبت ملک دیگری توسط امین
- کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر با خیانت یا تبانی با شخص ثالث
1. کلاهبرداری از طریق تقاضای ثبت ملک توسط مالک قبلی
ماده ۱۰۵ قانون ثبت اسناد و املاک، مستند قانونی این جرم است. برای تحقق جرم کلاهبرداری از طریق تقاضای ثبت ملک توسط مالک قبلی، باید تمامی شرایط زیر وجود داشته باشند:
- ملک موردنظر شامل موارد تصریح‌شده در ماده ۳۳ قانون ثبت اسناد و املاک نباشد.
- پس از تقاضای ثبت ملک، آن را به دیگری بفروشد، اما سند را به نام خود بگیرد.
- شخص کلاهبردار تقاضای ثبت ملکی را داشته باشد که پیش‌تر آن را به فرد دیگری منتقل کرده است.
- کلاهبردار آگاه باشد که به دلایلی، آن ملک در حال حاضر تحت مالکیت وی نیست، مثلاً مالک قبلی فوت شده باشد، اما با این حال برای ثبت آن به نام خود اقدام کند.
- اگر کلاهبردار در زمان تقاضای ثبت، مالک ملک باشد اما هنگام تنظیم سند در دفترخانه، ملک مزبور از مالکیت او خارج شده باشد (مثلاً به دلیل تعلق گرفتن به بدهکارانش) و با این حال سند را به نام خود ثبت کند.
برای روشن‌تر شدن موضوع، یک مثال می‌آوریم:
فرض کنید آقای احمدی قصد خرید ویلا در رامسر را دارد او این ویلا را به آقای حسینی می‌فروشد و تمامی مراحل انتقال مالکیت انجام می‌شود. بعد از مدتی، آقای حسینی فوت می‌کند و هنوز ملک به نام وارثان او ثبت نشده است. آقای احمدی که از این موضوع آگاه است، تصمیم می‌گیرد دوباره به اداره ثبت مراجعه کرده و ویلا را به نام خود ثبت کند.
در این شرایط، آقای احمدی به جرم کلاهبرداری از طریق تقاضای ثبت ملک توسط مالک قبلی متهم می‌شود، زیرا با علم به اینکه ویلا دیگر به نام او نیست و در حال حاضر متعلق به وارثان آقای حسینی است، برای ثبت آن به نام خود اقدام کرده است.
2. کلاهبرداری به‌وسیله تقاضای ثبت ملک دیگری توسط امین
ماده ۱۰۷ قانون ثبت اسناد و املاک، ارکان این جرم را توضیح داده است:
«هر کس به‌عنوان اجاره یا عمری یا رقبی یا سکنی و یا مباشرت و به‌طورکلی هر کس نسبت به ملکی امین محسوب بوده و به‌عنوان مالکیت تقاضای ثبت آن را بکند، به مجازات کلاهبردار محکوم خواهد شد.»
برای تحقق این جرم، باید تمام شرایط زیر وجود داشته باشند:
- کلاهبردار خود را مالک ملک بداند.
- کلاهبردار تقاضای ثبت ملک را کرده باشد.
- ملک موردنظر پیش‌ازاین به ثبت نرسیده باشد.
- شخص کلاهبردار باید از جانب مالک اصلی ملک به‌عنوان امین تعیین شده باشد.
منظور از امین، شخصی است که در مواد ۱۱۸۴ و ۱۱۸۷ قانون مدنی پیش‌بینی شده است. بر همین اساس، در مواردی که ولی قهری به دلایلی مانند بیماری، کهولت سن، حبس، غیبت طولانی و امثال آن نتواند اموال مولی علیه خود را اداره کند، از سوی دادگاه شخصی به عنوان امین برای فرد محجور معین می‌شود.
3. کلاهبرداری از طریق تقاضای ثبت ملک توسط وارث
ماده ۱۰۶ قانون ثبت اسناد و املاک، ارکان این جرم را تشریح کرده است. در مورد این نوع کلاهبرداری ملکی، هر آنچه در ماده ۱۰۵ قانون ثبت گفته شد، درباره وارثی که تقاضای ثبت سند برای ملکی که به ارث رسیده است را دارد، نیز صادق است. وارث زمانی به عنوان کلاهبردار و مجرم شناخته می‌شود که بداند ملک به ارث رسیده قبلاً توسط مورث به دیگری منتقل شده یا به دلایلی مثل بدهکار بودن، از مالکیت مورث خارج شده است.
فرض کنید آقای نوری یک قطعه زمین در شهر رامسر دارد او این زمین را به آقای رضایی می‌فروشد و تمامی مراحل انتقال مالکیت انجام می‌شود. بعد از مدتی، آقای نوری فوت می‌کند و زمین به وراث او به ارث می‌رسد. یکی از وارثان، به نام خانم نوری، از این موضوع آگاه است که پدرش این زمین را به آقای رضایی فروخته و دیگر تحت مالکیت او نیست. با این حال، خانم نوری تصمیم می‌گیرد به اداره ثبت مراجعه کرده و زمین را به نام خود ثبت کند.
در این شرایط، خانم نوری به جرم کلاهبرداری از طریق تقاضای ثبت ملک توسط وارث متهم می‌شود، زیرا با علم به اینکه زمین به نام آقای رضایی است و دیگر تحت مالکیت مورث او نیست، برای ثبت آن به نام خود اقدام کرده است.
4. کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر با خیانت یا تبانی با شخص ثالث
ماده ۱۰۸ قانون ثبت اسناد و املاک، نحوه تحقق این جرم را به این صورت بیان می‌کند: «اگر شخصی به‌واسطه اجاره یا حق انتفاع (عمری، رقبی، سکنی) متصرف ملک باشد؛ ولی شخصاً تقاضای ثبت آن ملک را نکند؛ بلکه با تبانی و خیانت، ملک را به نام دیگری به ثبت برساند، او کلاهبردار محسوب می‌شود.» فرض کنید شما به‌واسطه انعقاد قرارداد حق انتفاع سکنی عمری یا قرارداد حق انتفاع سکنی رقبی، متصرف قانونی یک ملک محسوب می‌شوید. حال با تکیه‌بر تصرف قانونی خود و از طریق مانورهای متقلبانه و تبانی با دوستتان، ملک مزبور را به نام یک نفر دیگر ثبت می‌کنید.
در اینجا، شناسایی کلاهبرداران ممکن است کمی دشوار باشد. در این مثال، شما که متصرف ملک هستید و با تبانی دوستتان، ملک را به نام دیگری ثبت می‌کنید، هر دو کلاهبردار محسوب می‌شوید. چنانچه شخص سومی که ملک به نام او ثبت شده از این ماجرا مطلع باشد، او نیز مجرم است؛ در غیر این صورت، مسئولیت کیفری و حقوقی از او سلب می‌شود.
🧾 ارکان جرم کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر
هر جرم دارای سه رکن اصلی است، مادی، قانونی و معنوی در جرم کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر نیز باید هر سه رکن وجود داشته باشند. در جدول زیر، این ارکان و توضیحات مربوط به هر یک را مشاهده می‌کنید:
| رکن | توضیحات |
|---|---|
| رکن قانونی | رکن قانونی، همان ماده قانونی است که جرم در آن ذکر شده است. هر یک از انواع جرایم کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر، رکن قانونی مختص به خود را دارند. ازآنجایی‌که در بخش‌های قبلی به این مواد اشاره کردیم، از ذکر مجدد آنها خودداری می‌کنیم. |
| رکن مادی | منظور از رکن مادی، فعل یا عملی است که مجرم توسط آن جرم را انجام می‌دهد. در جرم کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر، رکن مادی بسته به نوع جرم متفاوت است. مثلاً در کلاهبرداری به‌وسیله تقاضای ثبت ملک دیگری توسط امین، فعلِ ثبت ملک دیگری به‌وسیله امین، همان رکن مادی جرم به شمار می‌آید. با انجام رکن مادی است که کلاهبردار می‌تواند مال متعلق به دیگری را به دست آورد. |
| رکن معنوی | در جرم کلاهبرداری ملکی، وجود رکن معنوی ضروری است؛ یعنی کلاهبردار باید سوء نیت داشته باشد و فعل مجرمانه را عمداً انجام دهد. بنابراین، اگر کلاهبرداری به علت اجبار از سوی شخص دیگری صورت گیرد، کلاهبردار مسئولیت کیفری نخواهد داشت. |
این ارکان به طور خلاصه نشان‌دهنده چگونگی وقوع جرم کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر و الزامات قانونی برای اثبات آن هستند. درک هر یک از این ارکان به شناسایی بهتر این نوع کلاهبرداری و پیگیری قانونی صحیح کمک می‌کند.
⚖️ مجازات کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر
مجازات تمامی جرایم کلاهبرداری ملکی بر اساس ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری تعیین می‌شود. به طور کلی، اگر شخص کلاهبردار فردی عادی باشد، مجازات او به شرح زیر است:
- حبس: کلاهبردار به حبس از یک تا هفت سال محکوم می‌شود.
- رد مال تحصیل‌شده به مالک: کلاهبردار موظف است مال اخذشده را به مالک اصلی برگرداند.
- پرداخت جزای نقدی معادل مال اخذشده: کلاهبردار باید مبلغی معادل با ارزش مال اخذشده را به عنوان جریمه نقدی پرداخت کند.
اما اگر کلاهبرداری از طریق رسانه‌های جمعی مانند رادیو و تلویزیون صورت گیرد، یا اگر کلاهبردار کارمند دولت باشد، یا از عناوین شغلی دولتی، نظامی و امثال آن به طور خلاف واقع استفاده کرده باشد، مجازات او به شرح زیر تشدید می‌شود:
- رد مال به مالک: کلاهبردار باید مال اخذشده را به مالک اصلی برگرداند.
- حبس: در این حالت، کلاهبردار به حبس از دو تا ده سال محکوم می‌شود.
- پرداخت جزای نقدی معادل مال اخذشده: کلاهبردار باید مبلغی معادل با ارزش مال اخذشده را به عنوان جریمه نقدی پرداخت کند.
این مجازات‌ها برای جلوگیری از وقوع کلاهبرداری در حوزه املاک و حفظ حقوق مالکین تعیین شده‌اند. آگاهی از این مجازات‌ها می‌تواند به افراد کمک کند تا از اقدامات متقلبانه در معاملات ملکی خودداری کنند.
