ملک مشاع چیست؟ | همه چیز در مورد املاک مشاع
فهرست عناوین
شاید تا به حال واژه‌ی مشاع به گوشتان خورده باشد و از خود پرسیده باشید که این کلمه دقیقاً چه معنایی دارد؟ وقتی صحبت از “ملک مشاع” می‌شود، منظور چیست؟ ملک مشاع یکی از انواع املاکی است که در زمان تقسیم سهم یا خرید و فروش آن، ممکن است با مشکلاتی مواجه شوید. دلیل این پیچیدگی این است که در املاک مشاع بیش از یک مالک وجود دارد و هر شخص بخشی از ملک را تحت مالکیت خود دارد.
در ادامه، به‌طور کامل به تعریف ملک مشاع، نحوه‌ی فروش و افراز آن خواهیم پرداخت و با مجله سرمایه گذاری ملک رامسر همراه شوید…
✅ تعریف ملک مشاع به زبان ساده
ملک مشاع نوعی ملک است که عرصه و اعیان آن بین دو یا چند نفر مشترک است. در واقع، هر بخش از این ملک به طور مشترک تحت مالکیت شرکا قرار دارد. به‌طور ساده‌تر، هیچ کدام از مالکان نمی‌توانند بدون رضایت سایرین، تصرفی در ملک انجام دهند. در اصطلاحات قانونی نیز به این نوع از مالکیت “اشاعه” گفته می‌شود.
فرض کنید یک خانه در شهر نشتارود قرار دارد که دو مالک دارد. این خانه دارای یک پارکینگ و یک حیاط مشترک است. هر کدام از مالکان، نیمی از ملک را (سه دانگ) در اختیار دارند. در این حالت، نمی‌توان گفت پارکینگ یا حیاط به یکی از این دو مالک تعلق دارد. هر دو نفر به‌طور مشترک از تمامی بخش‌های خانه استفاده می‌کنند. به این وضعیت “اشاعه” یا همان ملک مشاع گفته می‌شود.
✅ سند ملک مشاع
در سند ملک مشاع، نام تمامی مالکین قید می شود این کار تنها برای مشخص کردن مالکیت افراد است و به این معنا نیست که بخش مشخصی از ملک به یکی از مالکان تعلق دارد. به همین دلیل، هیچ‌یک از مالکان نمی‌توانند به تنهایی سهم خود را بفروشند یا جدا کنند مگر اینکه تمام مالکان در این خصوص توافق کنند. گاهی ممکن است مالکین بخواهند سند جداگانه‌ای دریافت کنند، اما در این سند نیز مشاع بودن ملک ذکر می‌شود.
بیشتر بخوانید: 0 تا 100 نکات خرید ملک ورثه ای 💯
⁉️ فروش ملک مشاع چگونه است؟
فروش ملک مشاع طبق قانون به دو صورت امکان‌پذیر است:
1. فروش قبل از ثبت: طبق ماده 114 قانون ثبت، اگر چند نفر که مالک یک ملک مشاع هستند، درخواست ثبت سند داشته باشند، می‌توانند قبل از اتمام فرآیند ثبت، سند را به نام یکی از مالکین (با توافق دیگران) ثبت کنند.
2. فروش بعد از ثبت: طبق ماده 11 قانون ثبت، پس از تکمیل فرآیند ثبت، مالکان می‌توانند مجدداً سند را به نام یکی از مالکین (با توافق دیگران) ثبت کنند. در این حالت، اسناد مالکیت قبلی باطل شده و سند جدید صادر می‌شود.
اگر قصد خرید ملک مشاع یا هر نوع ملکی را دارید، بهتر است پیش از اقدام به خرید، با دقت درباره اصالت سند ملک اطمینان حاصل کنید. پیشنهاد می‌کنیم مقاله “تفاوت سند جعلی و سند اصلی 🔎” را مطالعه کنید تا بتوانید با خیالی آسوده‌تر معامله کنید و از مشکلات قانونی در آینده پیشگیری کنید. این اطلاعات نه تنها در خرید ملک، بلکه در هر نوع خرید و فروش اسناد ارزشمند، ضروری است.
✔️ افراز ملک مشاع
افراز به معنای تعیین سهم هر یک از مالکان و جدا کردن بخش مربوط به آن‌ها است. افراز به دو صورت انجام می‌شود:
1. افراز تراضی: در این حالت، مالکان با توافق یکدیگر سهم هر نفر را مشخص کرده و تقسیم را به‌صورت دوستانه انجام می‌دهند.
افراز اجباری: در این حالت، افراز توسط دادگاه یا اداره ثبت انجام می‌شود در این فرآیند، سهم هر مالک به‌صورت قانونی مشخص شده و تقسیم می‌شود. مالکان نیز باید حکم دادگاه را بپذیرند.
بیشتر بخوانید: قولنامه دستی چیست؟ آیا اعتبار دارد؟
✔️ نحوه افراز اجباری ملک مشاع
برای افراز اجباری، دادگاه یا اداره ثبت باید تصمیم بگیرند اگر ملک مشکلی نداشته باشد و مساحت آن از حد تعیین‌شده کمتر نباشد، می‌توان درخواست افراز را ارائه کرد. پس از بررسی، نقشه برداری و تأیید اداره ثبت، افراز انجام می‌شود.
فرض کنید یک زمین کشاورزی در شهر رامسر وجود دارد که بین سه نفر مشترک است هر یک از مالکان قصد دارند سهم خود را جدا کرده و به‌طور مستقل از آن استفاده کنند. در این شرایط، اگر توافقی بین آن‌ها حاصل نشود، یکی از مالکان می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست افراز اجباری دهد. پس از بررسی، نماینده اداره ثبت به محل مراجعه می‌کند و نقشه زمین را تهیه می‌کند. در صورت تطابق مساحت زمین با استانداردهای قانونی، سهم هر مالک تعیین و به آن‌ها ابلاغ می‌شود. در نهایت، مالکین می‌توانند سند جداگانه برای سهم خود دریافت کنند.
🔎 تفاوت ملک مشاع و مفروز
- ملک مشاع زمانی که تقسیم شود، به ملک مفروز تبدیل می‌شود.
- در ملک مشاع تصمیم‌گیری بر عهده تمام مالکان است، اما در ملک مفروز تنها یک مالک تصمیم می‌گیرد.
به‌عنوان مثال، یک ساختمان شش طبقه در شهر چابکسر که هر واحد آن به یک نفر تعلق دارد، یک ملک مفروز است. اما حیاط این ساختمان به‌صورت مشاع در اختیار تمامی مالکین است.
در ضمن قبل از اقدام به خرید ملک مشاع یا هر نوع ملکی، حتما مقاله “انواع کلاهبرداری حین خرید و فروش ملک” را مطالعه کنید. این مقاله به شما کمک می‌کند تا با شگردهای کلاهبرداران آشنا شده و با اطمینان بیشتری معامله کنید. مراقب باشید تا سرمایه‌تان در مسیر درستی هزینه شود!
💡 چگونه دعاوی ملک مشاع را مدیریت کنیم؟
برای جلوگیری از مشکلات و دعاوی مربوط به ملک مشاع، پیشنهاد می‌شود که دادخواست خود را با دقت تنظیم کرده و از مدارک شناسایی تمامی مالکین استفاده کنید. همچنین، کمک گرفتن از وکیل متخصص ملکی می‌تواند روند رسیدگی به پرونده را سریع‌تر کند.
