انواع کلاهبرداری حین خرید و فروش ملک | راهبردهای آن

در گذشته با آشنایی بیشتر میان افراد، خرید و فروش ملک به نظر ساده‌تر می‌رسید. اما اعتماد کور به افراد یا دلالان بدون معرفی یا چک آن‌ها، به مشکلات زیادی برای مال‌باختگان منجر شده است. در واقع، داستان‌های بسیاری از کلاهبرداری‌ها در امور ملکی شنیده شده‌اند.به دلیل اهمیت بالای خرید، فروش و اجاره املاک که می‌تواند بخش قابل توجهی از دارایی یک خانواده را شامل شود، لازم است تمام افراد جامعه دانش کافی در این زمینه داشته باشند. اطلاعات کافی و آگاهی از روش‌های کلاهبرداری در امور ملکی از اهمیت بالایی برخوردار است تا معاملات آسان‌تر و امن‌تری را تجربه کنیم.با توجه به موارد فوق، به ارائه اطلاعات مفیدی جهت جلوگیری از کلاهبرداری‌ها و مشکلات مربوط به خرید و فروش املاک می‌پردازیم.

این اطلاعات برای همه افراد، از جمله خریداران، فروشندگان و مستأجران مفید خواهد بود.در نهایت، هدف این، ارتقاء دانش و آگاهی افراد جامعه در امور مرتبط با املاک و مستغلات است تا با اطمینان و اطلاعات کافی به معاملات خود بپردازند و از دست دلالان ناصحیح و کلاهبرداران جلوگیری کنند. این نکته حائز اهمیت است که مسئولیت معاملات املاک بر عهده ذینفعان خود آن‌هاست و لازم است همواره دقت و احتیاط لازم را در این امور رعایت کنند.

4 روش رایج کلاهبرداری املاک

1. کلاهبرداری به روش انتقال مال غیر
2. کلاهبرداری با دادن وعده وام بانکی
3. کلاهبرداری با اسناد جعلی
4. کلاهبرداری با دفتر املاک جعلی

بعضی اوقات، کلاهبرداران املاک به نقش یک خریدار یا یک فروشنده متناسب با موقعیت وضع می‌شوند و روش‌هایی اجرا می‌کنند که به نظر ظاهری قانونی می‌آیند. در این روش رایج کلاهبرداری املاک، قولنامه‌هایی تنظیم می‌شوند که طرف معامله را از امکان فسخ یک‌طرفه معامله باز می‌دارند. این افراد معمولاً بخشی از هزینه فروش ملک را به عنوان مبلغی پیش‌پرداخت دریافت می‌کنند؛ اما چک‌های صادره که به تعبیر معروف به عنوان “چک بی‌محل” شناخته می‌شوند، فاقد اعتبار و ارزش هستند.به عبارت دیگر، کلاهبردار در نقش خریدار، قولنامه را به نحوی تنظیم می‌کند که طرف مقابل نتواند به سادگی قرارداد را فسخ کند.

از طرفی، طرف مقابل با چک بی‌محل مواجه می‌شود که امضا می‌کند و اعتباری ندارد.این نوع کلاهبرداری‌ها با استفاده از حقوق قانونی، افراد را به کلاهبرداری می‌کشانند و باعث آسیب مالی به افراد آسان‌گیر می‌شوند. برای جلوگیری از اینگونه کلاهبرداری‌ها، ضروری است که افراد آگاهی کافی در مورد معاملات املاک و قوانین مرتبط با آن داشته باشند و به دقت و داشتن حوصله کافی در انجام معاملات بپردازند. همچنین، انجام معاملات املاک با افراد معتبر و مورد اعتماد اهمیت دارد تا از مشکلات مرتبط با کلاهبرداری جلوگیری شود.

بیشتر بخوانید: کلاهبرداری از طریق ثبت مال غیر چیست؟

برای داشتن معاملات امن‌ تر در زمینه املاک می‌توانید به نکات زیر توجه کنید 

1. ثبت دفاتر رسمی و مجوز فعالیت مشاورین املاک

اطمینان حاصل کنید که با مشاوران املاکی که با آنها معامله می‌کنید، دفاتر رسمی دارند و مجوز فعالیت معتبر دارند. این کار می‌تواند از نقل و انتقالات غیرمجاز و کلاهبرداری‌ها جلوگیری کند.

2. اعتبار سنجی مالکیت ملک

قبل از هر معامله، مالکیت ملک را به دقت اعتبار سنجی کنید. از اسناد رسمی و قانونی استفاده کنید تا از اینکه با مالک جعلی یا کلاهبرداران در ارتباط هستید، جلوگیری کنید.

3. استعلام از وضعیت حقوقی ملک

اطمینان حاصل کنید که ملک مورد نظر شما هیچ بدهی، تعارض حقوقی یا مشکلات حقوقی دیگری ندارد. این اطلاعات را می‌توانید از دفاتر ثبت اسناد یا دیگر منابع قانونی به دست آورید.

4. توضیحات کامل در قرارداد

هنگام نوشتن قرارداد، تمام شرایط معامله و جزئیات آن باید به دقت درج شوند. هر توافقی که با کتب قراردادی همراه نباشد، ممکن است به مشکلات و ابهامات منجر شود.

5. استفاده از وکیل مستقل

برای معاملات مهم، استفاده از وکیل مستقل و متخصص در حوزه املاک توصیه می‌شود. وکیل می‌تواند به شما کمک کند تا معامله‌ای را که قرار است انجام دهید، بهتر فهمیده و از مشکلات حقوقی جلوگیری کند.

6. استعلام از شرایط بازپرداخت وام در موارد مرتبط با رهن بانک

اگر ملک مورد نظر شما مرتبط با رهن بانک است، شرایط بازپرداخت وام باید به صورت دقیق در قرارداد ذکر شود. همچنین، اطمینان حاصل کنید که اطلاعات مربوط به وام به شفافیت کافی دارند.

7. اطلاعات دقیق از شرایط فعلی ملک

قبل از عقد قرارداد، از صحت شرایط فعلی ملک مورد نظر اطمینان حاصل کنید. هر گونه نقص یا مشکل در ملک باید قبل از معامله حل شود.

8. احتیاط در معاملات با افراد بدون حضور مالک

از معاملاتی که بدون حضور مستقیم مالک یا مالکان صورت می‌گیرد، پرهیز کنید. اگر این امکان وجود داشته باشد، ملاقات حضوری با مالک ملک را برگزار کنید.

9. توجه به شیوه‌های کلاهبرداری رایج

با شیوه‌های کلاهبرداری رایج در عرصه معاملات مسکن آشنا شوید و مقابله با آنها را در نظر داشته باشید. به ویژه از امضاء وکالت‌نامه‌های جعلی و مبایعه‌نامه‌های جعلی پرهیز کنید.

10. پیشرفته با دقت

پیش از پرداخت هرگونه وجه، اطمینان حاصل کنید که تمام مراحل معامله به دقت انجام شده‌اند و اطلاعات مرتبط با ملک به صورت کامل برای شما ارائه شده است.

راه حل‌های پیشنهادی جلوگیری از کلاهبرداری ملکی 

توجه داشته باشید که هیچ حق قانونی از شما سلب نشده است و اگر چک شما وصول نشد، می‌توانید از طرف معامله خود شکایت کنید. در این شرایط، ممکن است با حکم منع تعقیب برای کلاهبردار روبرو شوید. در این موقعیت، بهتر است اقدام به فروش مجدد ملک خود نکنید زیرا این کار ممکن است معادل فروش مال غیر مجاز باشد و برای شما مشکلاتی ایجاد کند.برای جلوگیری از اینگونه مشکلات، بهترین راهکار این است که در هنگام معامله املاک، از دستیار حقوقی متخصص در این زمینه استفاده کنید.

این دستیار حقوقی تمام مدارک مربوط به معامله را بررسی کرده و قرارداد را به نحوی تنظیم می‌کند که برای شما کمترین خطر را به همراه داشته باشد. آژانس‌های املاک حرفه‌ای که مشاوره‌های حقوقی را نیز به عنوان یکی از خدمات خود ارائه می‌دهند، همیشه یک مشاور حقوقی در کنار مشتریان خود دارند تا از پیش آمدن رخدادهایی همچون کلاهبرداری تا حد امکان جلوگیری کنند. با این اقدامات، می‌توانید معاملات املاک خود را به صورت امن‌تر و با اطمینان بیشتری انجام دهید.

پیشگیری از دام کلاهبرداری املاک

یکی از نکات حیاتی که باید به عنوان طرف معامله در نظر داشته باشید، همواره انجام معاملات املاک خود را در دفاتر املاکی انجام دهید که عضو اتحادیه‌های املاک سراسر کشور هستند.رعایت این نکته مهم به شما کمک می‌کند که در صورت بروز مشکلات مرتبط با کلاهبرداری املاک، امور را به راحتی و سرعت بیشتری پیگیری کنید. برخی از مشاوران املاک، خود عضو اتحادیه نیستند و از کد دیگر مشاوران استفاده می‌کنند. این موضوع می‌تواند نشانگر عدم حرفه‌ای بودن آن‌ها باشد.

بهتر است هنگام پرینت قرارداد یا کدرهگیری، نام املاک را با دقت بررسی کنید و اطمینان حاصل کنید که با یک دفتر املاک حرفه‌ای و معتبر سروکار دارید.انتخاب دفتر املاکی که عضو اتحادیه‌های معتبر املاک است، اطمینان بیشتری را در معاملات شما به همراه دارد و احتمال وقوع کلاهبرداری و مشکلات مرتبط با آن را به حداقل می‌رساند. با رعایت این نکته و انجام معاملات با مشاوران حرفه‌ای و معتبر، می‌توانید از امنیت مالی خود اطمینان حاصل کنید و مشکلات احتمالی را کاهش دهید.

نکات مهم قولنامه‌ های دستی و دارای کد رهگیری 

کلاهبرداران املاک می‌توانند با استفاده از قراردادهای دستی، ملکی را به شخصی بفروشند و از وی وجهی دریافت کنند. سپس با قراردادی که دارای کد رهگیری نیز هست، همین ملک را به دیگری بفروشند و از او نیز وجه دریافت کنند. در این حالت، خریداران ممکن است به جرم کلاهبرداری (انتقال مالکیت غیرمجاز) از فروشنده شکایت کنند.کلاهبرداران ممکن است از روش‌های مختلفی برای کلاهبرداری در معاملات املاک استفاده کنند، از جمله استفاده از کدهای پستی غلط یا نادرست برای قراردادها.

بنابراین، بسیار مهم است که به این نکته توجه کنید که کسی که اولویت خرید ملک را دارد، بر دیگری اولویت دارد، بدون اهمیت اینکه قرارداد با کد رهگیری نوشته شده باشد یا دستی باشد. همچنین، زمان خریداری ملک نیز بسیار مهم است و ممکن است تصمیم‌گیری درست در این زمینه از مشکلات کلاهبرداری جلوگیری کند.بهترین راه برای پیشگیری از کلاهبرداری املاک، انجام معامله در آژانس‌های املاک قدیمی و معتبر و ثبت قراردادها در دفاتر اسناد رسمی است. برای اطمینان خاطر خود، از موارد زیر در قراردادها رعایت کنید:

•  به پروانه بنگاه املاک دقت کنید و مطمئن شوید که آژانس املاک مورد نظر شما مجاز به فعالیت است.
•  مدارک اصلی ملک را ببینید و تصاویر و وعده‌های تبلیغاتی را به عکس و وعده دل‌خوش نشنید.
•  در امور قراردادها و معاملات خواسته‌های خود را صریحاً بیان کنید و اصول و شفافیت را به حساب بیاورید.

کلاهبرداری املاک در اجاره 

کلاهبرداری در اجاره املاک از روش‌های مختلفی برخوردار است و یکی از رایج‌ترین شکل‌های آن، گرفتن پول پیش از تنظیم قرارداد است. برای جلوگیری از مشکلات مرتبط با کلاهبرداری در اجاره املاک، رعایت اصول و قواعد معامله بسیار حیاتی است.هیچگونه مبلغی قبل از تنظیم قرارداد اجاره و تعیین شرایط معامله نباید پرداخت شود. توصیه می‌شود تا پس از تنظیم کامل قرارداد و بررسی دقیق ملک، مبلغ پیش پرداخت را انجام دهید. این اقدام به شما اطمینان می‌دهد که معامله به صورت قانونی و مطابق با شرایط تعیین شده انجام می‌شود و از ریسک‌های مرتبط با کلاهبرداری جلوگیری می‌کند.

همچنین، هنگام تنظیم قرارداد اجاره، حضور موجر و مستأجر حتمی است و هر دو طرف باید در جلسه تنظیم قرارداد شرکت کنند. برای اطمینان از وضعیت واقعی ملک، حتماً ملک را حضوری بازدید کنید و مطمئن شوید که مشکلات مربوط به ملک اجاره‌ای مورد نظر شما وجود ندارد.در نهایت، تنظیم قرارداد درست و جامع، تعیین شرایط و موارد مرتبط با اجاره و حضور هر دو طرف در تنظیم معامله می‌تواند از جلوگیری از کلاهبرداری‌ها و مشکلات مرتبط با آن‌ها مؤثر باشد. با این اقدامات، امنیت معاملات اجاره املاک را افزایش داده و خود را از خطرات مالی محافظت کنید.

توصیه‌های مشاور حقوقی

کلاهبرداری‌ها در امور اجاره املاک بسیار جدی و پیچیده هستند و باید از این موارد به دقت پیروی کرد تا از مشکلات آینده جلوگیری شود.

• اجتناب از تنظیم قولنامه‌های دستی که توسط بنگاه‌های املاک معتبر تنظیم نشده و دارای کد رهگیری نیستند، از اهمیت بالایی برخوردار است. اطمینان حاصل کنید که قراردادهای اجاره توسط بنگاه‌های املاک معتبر و حرفه‌ای تنظیم می‌شوند و دارای کد رهگیری هستند تا از تعداد مستأجران غیرقانونی جلوگیری شود.
• مطلب دیگری که بسیار حائز اهمیت است، استفاده از مشاور حقوقی حرفه‌ای در معاملات املاک است. این اقدام می‌تواند از شما در برابر مشکلات حقوقی و مالی مرتبط با کلاهبرداری‌ها حفاظت کند. در قراردادها همچنین از امضاء فروشنده حضوری در حضور مشاور حقوقی استفاده کنید تا از احتمال امضاء‌های جعلی یا غیرمعتبر جلوگیری کنید.
• همچنین، اگر خریدار قصد دارد چک بدهد، حتما قبل از دریافت چک‌ها از بانک استعلامات لازم را در خصوص اعتبار صاحب چک و سابقه چک برگشتی وی انجام دهید تا از احتمال وجود مشکلات مرتبط با چک‌ها جلوگیری کنید.
• همچنین، اگر متوجه شدید که ملکی که قرار است به شما فروخته شود قبلا به شخص دیگری فروخته شده است، از فروشنده خواهان توضیحات دقیق باشید و در صورت اطمینان از این امر، از انجام معامله اجتناب کنید. این اقدامات می‌تواند از مشکلات احتمالی آینده جلوگیری کند و شما را از خطرات مالی و حقوقی محافظت کند.

نکته آخر

همیشه باید حساسیت به خرج داد و از اصول امانت‌داری مالی پیروی کرد. یکی از اصول مهم، در مورد کلاهبرداری‌ها، گرفتن رسید پرداخت پول است. به هیچ وجه از کارت کشیده و بدون دریافت رسید پرداخت، مبلغی را به فروشنده نسبت ندهید.مطمئن شوید که همواره رسید پرداخت خود را دریافت کرده و فروشنده نیز آن را امضا کرده است. اگر فردی غیر از فروشنده درخواست امضاء رسید را داشته باشد، این را نپذیرید و اصرار کنید که فروشنده خود امضاء کند. از قبول مواردی مانند امضاء پسر به جای پدر یا امضاء‌های مشکوک خودداری کنید، زیرا اینگونه امضاء‌ها ممکن است در آینده برای شما مشکلاتی ایجاد کنند.

حمایت از اصول امانت‌داری مالی، می‌تواند شما را از دست کلاهبرداران و مشکلات مرتبط با آن‌ها حفاظت کند. همچنین، همواره از بنگاه‌ها و مشاوران معاملات معتبر و معتمد استفاده کنید تا امنیت معاملات خود را به حداکثر برسانید و مشکلات احتمالی را کاهش دهید. با این اقدامات، می‌توانید معاملات املاک خود را با آرامش بیشتری انجام دهید و از خسارات مالی جلوگیری کنید.